Die Wertermittlung bei einer Immobilie dient der
Ermittlung des
Verkehrswertes, der häufig die Grundlage für den Kaufpreis
eines Hauses bildet, und der Ermittlung des Beleihungswertes.
Unter Beleihungswert wird der auf Dauer erzielbare Verkaufswert
(nicht zu verwecheln mit den Anschaffungs- und
Herstellungskosten) verstanden. Der
Beleihungswert ist ein zentraler Begriff des Realkredites
und dient der Ermittlung der
Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung
durch die Bank und ist damit Teil der Kreditentscheidung.
Während der Verkehrswert im wesentlichen stichtagsbezogen
ermittelt wird, wird beim Beleihungswert auf den langfristig
erzielbaren Verkaufspreis abgestellt, da das bewertete Objekt in
der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll. Der
Beleihungswert liegt daher häufig niedriger als der
Verkehrswert.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird
der Beleihungswert nach dem Sachwert, der sich aus Boden- und
Gebäudewert zusammensetzt, ermittelt. Bei der Ermittlung des
Gebäudewertes wird ein gewisser Sicherheitsabstand zu den
jeweils aktuellen Herstellungskosten gewahrt.
Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der
Beleihungswert auf Basis des Sach- und Ertragswertes bestimmt,
wobei der Ertragswert im Vordergrund steht. Dieser orientiert
sich an den auf Dauer erzielbaren Mieteinnahmen. |
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